人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题。根据美国学者哈瑞丹特的研究，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。

        相较其他国家，中国人购房特征确实存在一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比等。人口年龄结构变化如何影响一个国家的房地产市场。从美日等国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级。

         对于房地产行业，人口年龄结构变化的影响有：置业人口见顶对开工投资会产生压制；新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；置业人口回落对应增量下降后，存量房市场迎来较大的拓展空间；人口越年轻，购房加杠杆空间越大；置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。

      中国人口红利拐点下的房地产大周期判断。根据联合国数据，中国25-44岁人口在2013年左右见顶，人口抚养比也在2011年步入上升通道，中国人口红利的拐点正在出现，我们对中国房地产大周期的判断：开工、投资的高速成长期已过，开工规模和投资增速的历史峰值已经出现；新房成交量接近行业天花板，存量房市场仍有较大发展空间；房价：快速上涨阶段接近尾声，关注区域分化下的城市级差扩大。

      中国区域人口年龄结构比较。通过比较全国各大省市的抚养比来看，东部省市人口结构更优；结合京东、百度等母婴大数据来看，江西、湖北、安徽等省份母婴购物人群逐年增幅较大。根据对50个重点城市的六普数据的整理，我们发现珠三角城市置业人口占比较高，占比较低的城市主要集中在中西部及东北省市。

         QQ大数据发布的城市年轻指数也显示更高层级的城市拥有更强的年轻活力。我们综合对全国50大城市的人口年龄结构进行重新归整，分别从过去、现在以及未来三个角度对50大城市进行了排序，并将这些重点城市人口年龄指数与其10年房价进行比较，结果发现二者呈现正相关，可见人口质量是决定房价中长期表现的关键。

        从我们整理的128个城市的年龄结构比较来看，三四线25-44岁人口占比中值只有32%，低于一二线的44%、37%。三四线城市房地产市场需求及杠杆将受到人口流出的长期压制，我们并不认为这些城市能够享受到一二线城市热度的传导，而且未来加杠杆的空间和速度都有限。