营销已经是一个如此耳熟能详的词汇，或者说任何一个稍具规模的企业都会有这样一个部门或者专门的队伍。然而营销到底是什么？营销对于一个企业的意义何在？我们如何看待营销在整个企业发展战略中的位置？

一、营销绝不只是销售。

最早的市场营销教科书教育我们说，当前的营销观已经从“以生产为导向”历经“以销售为导向”、“以市场为导向”达到“以顾客为导向”的阶段。在很多行业里是这样，然而在这个行业，在不少人仍然认为价格控制是核心环节的房地产行业里，在策划和销售经理以假排号和炒房为唯一手段的大环境下，仍然有必要重新正一正营销与销售之间的名。

二、营销也不仅仅是MARKETING。

很多人习惯于将与销售之外对应的营销环节称之为策划，然而策划实在是一个非常宽泛的概念，不如MARKETING——市场这个词来得准确。

市场需要什么我们就生产什么，这个说法绝对正确但不完全。市场不是一个固化孤立的东西，需求也存在着无限可能性。立足于市场，的确减少一些盲目性，但仅仅有了市场观，在房地产行业做好营销还远远不够。

三、营销肯定涉及到产品生产和成本控制环节。

在消费品行业，产品的技术研发和组织生产已经完全成熟，营销人员与生产环节之间的关系相对简单，基本上可以简化为一个内部订单的关系。在大多数的消费品行业，生产周期短，可以低成本甚至零成本地按照市场的需求灵活调整生产。在房地产行业则不然，相对于瞬息万变的市场需求来说，房地产的生产过程就是一个很难及时调整方向的恐龙，今天定下来以一、两居的小户型为主，半年后市场发生变化要求改为大户型，此时施工图完毕已经进入实施阶段或者甚至已经封顶，其转换成本之高是其他行业无法想象的。

营销人员一方面要准确预测需求尽量减少变数；另一方面，要对生产环节了如指掌，在关键性节点之前及时根据市场信息调整定位与策略；一方面要在市场同类产品中尽可能追求更高的销售价格；另一方面要对成本构成和各项主要支出的市场价格有着充分了解，充分考虑到选择不同的产品方向带来的成本变化；还要面对那些很难说不会遇到的问题，比如说在木已成舟之后找出成本相对较低的产品修改可行性方案。因此说，房地产营销环节与生产环节密不可分。

四、一定程度上与企业管理有重叠。

一切以顾客和市场为导向，这个观念挂在嘴上并不难，难得是大多数的技术部门并不知道顾客和市场的需求是什么。如何将市场信息及时翻译成各个部门能够理解和执行的具体指令，保证实施不走形不打折扣？这一点是企业的内部管理问题，然而很大程度上决定了营销的执行力。

很多企业受其发展历史的影响，内部的企业文化自成一体。而营销部门人员往往是在市场中成长起来，因为项目的具体需要聚集到一起，与前期、工程、采购等部门有着一条无形之中的鸿沟。加上营销部门大多因为人才行情的需要而采取了独立的薪资体系，更加难以与这些部门融合。所以经常会出现铁打的营盘流水的兵，营销队伍往往因为不适应企业文化而产生流动，而这种流动越发导致营销与其他部门的隔阂。

五、营销使命：整合企业资源，实现利润的最大化。

营销只是需要实现销售，而利润是老板的事？

这个观念不只是存在于大多数营销人员的脑中，可怕的是很多老板也认为如此。因为他们认为：

• 利润与成本息息相关，营销人员没有必要了解那么多企业的核心信息。
• 利润是企业的核心目标，作为企业一部分的营销部门能负得起这个责任吗？

以上说法都对，但如果转变一下观念，也许会更大程度地提升企业的整体运作水平：

如果没有资格掌握企业核心信息的人，其实是没有资格承当营销的重任的。那样的营销只是销售而已。

​如果你的营销人员只是定位于销售，按照市场的需求和规律最大限度地实现资金回笼，那么请你——企业的老板，一定要承担起营销负责人的重任。只有站在全企业的高度俯瞰，才能更清晰地认识到一些营销战略决策方向的意义。

所以，营销的使命就是：整合企业资源，实现利润的最大化。反观大多数房地产开发企业，不管他们口头上如何重视，营销负责人其实是缺位的，因为营销并不对利润负责。

缺位运行当然也不会轻易致命，因为有太多的企业都存在类似的问题。但在竞争日趋激烈的市场里，我们必须相信：先行者定有先机。

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